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房屋评估房屋评估的注意事项

保养作者：celindada 时间：2018-08-27 15:14:10 浏览量：8376 网民普遍认知程度：56% 来源：住范儿

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注意事项房屋房屋评估

二手房评估价与贷款注意事项有哪些
一、净得价在二手房买卖过程中说的净得价也就是你在网上找房子时看到的“房价”，是指业主卖这套房子拿到手的价格。下图中红色方框里的粗体就是房价，即这套房子业主要拿到手的价格总和。
二、评估价北京超过80%的头次购房者均使用贷款，无论是公积金、组合贷，还是商贷，都会涉及到贷款，按照央行近日的房贷政策，对于头次购买住宅的家庭，可以贷款总房款的七成，在二手房范畴这个“可贷款七成”并不是说一套100万的房子我们可以贷款70万，而是评估值的七成。在二手房交易中购房人向银行提出贷款申请后，银行会委派评估机构来对房子进行评估，银行根据评估机构出具的评估报告后才会和借款人进一步磋商借款事宜。一般来说，评估机构会根据房子位置、年代等实际情况得出一个值，这个值就是评估价。你购买房子的价格和评估价存在一定的差异，如下图的。实际操作中评估值为房子实际销售价的80-90%，百分比受房屋建筑年代、装修、位置等因素影响。
三、评估值与银行贷款的关系结合评估机构给出的房屋估值，以及对风险、房屋折旧、借款人收入等情况的考虑，最终银行会同意房贷申请人的申请，并发放贷款。银行根据实际情况给出的贷款和评估值、总房价之间的关系如下图银行根据房子的评估值向借款人发放一定比例的房贷，其中首套七成、二套六成、三套拒绝放贷。

什么是房地产评估，有什么特色，需要注意什么？

一、房地产估价全称：房地产价格评估，是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
二、房地产评估的特色：具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
三、需要注意的有以下评估原则：1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。2、替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。3、最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。6、估价时点的原则：估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该日期的价格。房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。此问题百科有详尽的解释，如下图：

如何准确评估二手房价格及要注意事项

房价评估，这个专业名词有些人或许听说过，而有些人确陌生的很。
其实，它是在二手房交易中会出现的，但也不是必定不要经过的步骤。
只有在一些特定的情形下才会遇到此情况，那在哪些情况下需要进行房价评估类？
1、买卖双方认为有必要时需评估房价交易双方为确定合理的交易价格，也可以委托评估事务所进行评估，作为交易价格的参考。
一般情况下，买卖双方都能自行确定交易价格，但如果有一方或双方对交易的二手房价格没有概念的，如境外人士或外地人，对国内或当地的房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。
2、办理房产保险时需要房价评估办理房地产保险是需评估房价，从而确定保险价值和保险事故发生或损失程度评估。
3、申请抵押贷款需做房价评估在房产交易过程中，有的购房者为了少付首付款而多报二手房交易价格，高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险。
所以，银行会为了确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。
有些借款人为了能比较顺利的贷到款项，证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。
申请公积金贷款的借款人，银行会要求其进行评估。
4、发生交易纠纷时可能要评估房价二手房买卖合同签订后，如果一方以价格过高或过低而显示公平为由发生纠纷，一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
5、房价明显过低时需进行房价评估二手房交易价格的多少与所缴纳的税费多少有关。
买卖双方可能会为了少缴税费，会向房地产管理部门申报其成交价格时低报、少报。
如果房地产管理部门认为该价格明显低于房地产价值，交易双方又不愿意调整房价，房地产管理部门就会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的二手房进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。
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二手房价钱如何评估，评估二手房价时要注意什么

二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。
买家通过评估知道所买房屋是否物有所值；业主通过评估知道自己房子的市价所值；房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
二手房的价格到底如何评估呢？
房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。
但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。
市场比较法是指：
挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。
修正价格的因素包括：
所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限；房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
专业人士表示，在二手房价格的评估中以下几个因素的影响最为关键。
首要因素，位置、地段。
二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。
南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元、平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元、平方米以上的落差。
第二因素，房屋使用年限与小区管理及配套设施。
修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。
由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。
第三因素，房屋朝向。
买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右、平方米的落差。
同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。
第四因素，房屋内部装修程度及其他。
房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。
如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。

房屋买卖注意事项：房地产评估是怎么回事

自建房全国各地都有，这是一定历史时期的产物，属于商品房的一种。买自建房关键看有没有房产证和土地使用证，土地使用证是出让还是划拔。如果有证，就放心购买，没有证请勿购买，不受法律保护。过户的税费只能是全额征收，且比一般商品房多“建安税”。建安税各个地方的标准不一，一般按一平方多少钱来征收，乐山这边是2
3.31元/平。